“Dubai stort in?” Of is dit juist het moment om te kopen?

Ontdek de risico’s en kansen van investeren in Dubai vastgoed. Van expatverhuur en Airbnb tot RERA, escrow-systemen en marktontwikkelingen in 2026.

De feiten op een rijtje: wat zijn de risico's als je vastgoed hebt aangekocht of wilt aankopen in Dubai? Maakt het uit bij welke ontwikkelaar je koopt in deze tijd?

Als je bestaand vastgoed hebt en het verhuurt aan een expat, dan zijn er geen problemen. Het contract loopt gewoon door en er is vaak al voor een jaar vooruit betaald. Was jouw woning afhankelijk van short stay of Airbnb, dan is jouw huurprijs gehalveerd en is de bezettingsgraad nu rond de 20%. De oplossing is om het nu op de markt te zetten voor lange termijn verhuur aan een expat.

Vergeet niet dat Dubai nog steeds een enorme aantrekkingskracht heeft op jonge ondernemers en vermogende particulieren. Niet alleen vanwege het fiscale klimaat, maar het heeft veel meer te bieden. Een internationale, zeer gedreven werkomgeving met ambitieuze werknemers uit de hele wereld en inmiddels 4 miljoen inwoners. Dubai is 10 keer groter in oppervlakte en heeft 4 keer zoveel inwoners als Amsterdam. Dubai is de 4e smart city ter wereld en gaat volledig inzetten op AI. Geen personeelstekorten, goedkope energie, geen netcongestie en het centrum van Azië, Afrika en Europa met een enorm bereik binnen 6 uur vliegen. Netwerken gaat daar supersnel en mensen delen vrijuit informatie en connecties. In Nederland zijn we vaak bang om connecties kwijt te raken door te delen.

Terug naar vastgoed. Er zijn voldoende expats en er stromen en migreren nog steeds mensen naar Dubai om zich permanent te vestigen. Wie denkt dat Dubai failliet is of failliet gaat, heeft het mis. Het is niet volledig meer afhankelijk van olie-inkomsten. De toeristensector heeft het momenteel wel moeilijk. Hotels, restaurants en toeristische trekpleisters als Atlantis en Global Village hebben het rustiger. Echter gaan deze in dit seizoen altijd rustiger draaien. Om de cashflow op peil te houden heeft de overheid nog voldoende troeven. Een voorbeeld is de verkoop van yields in de USA.

Dubai heeft tegenwoordig een streng escrow-systeem via RERA en Dubai Land Department. Dat betekent: koperbetalingen gaan niet rechtstreeks naar de developer; geld wordt in een gecontroleerde escrowrekening gehouden; developers krijgen alleen geld vrij op basis van bouwvoortgang.

Daardoor zijn veel projecten beter beschermd tegen faillissementen dan vroeger. Als een developer toch problemen krijgt, kan RERA het project herstructureren, een nieuwe developer aanwijzen of het project annuleren en resterende escrowgelden terugverdelen. Vaak wordt een kleinere developer overgenomen door een grote speler in de markt.

Als je YouTube of Instagram zou moeten geloven, is het over met Dubai. Echter, het tegendeel is waar. Wat betekent dit voor de investeerder? Als je een unit hebt die nog in ontwikkeling is, is dit de slechtste periode om te verkopen. Distressed deals ontstaan doordat kopers niet meer aan hun betaalplan voldoen. Dat kan verschillende redenen hebben. Wacht tot de sentimentbarometer weer op groen staat en je verkoopt je woning tegen de hoofdprijs. En als je woning binnenkort wordt opgeleverd, verhuur deze dan aan een expat voor 1 jaar.

Op dit moment zijn er twee voordelen om in Dubai te kopen. Eén is de goedkope dirham gekoppeld aan de US dollar en twee is dat de prijzen in off-plan grotendeels zijn bevroren. Bestaande bouw is goedkoper geworden, maar als je vastgoed bezit: verkoop niet.

Stuur mij een persoonlijk berichtje en we plannen samen een videocall in. Dan inventariseren we de risico’s en rendementverwachtingen. We spelen open kaart en maken het verhaal niet mooier dan de werkelijkheid.