4 Alternatieven voor de Wet Betaalbare Huur

De Wet Betaalbare Huur (middenhuur) introduceert een nieuw segment in de huurmarkt dat binnenkort wordt gedefinieerd door het Woonwaarderingsstelsel (WWS). Dit stelsel bepaalt momenteel de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen op basis van punten die de kwaliteit van de woning weerspiegelen. Op die manier wordt bepaald welke woningen onder de gereguleerde huursector vallen en welke in de vrije sector.

Nieuwe puntengrens voor middenhuur
Momenteel mogen verhuurders de huurprijs zelf bepalen voor woningen met meer dan 141 punten. Vanaf 2024 verandert dit: de grens wordt verhoogd naar 187 punten. Hierdoor verschuiven sommige woningen uit de vrije sector naar het nieuwe middenhuursegment. Woningen met een score tot 187 punten krijgen dan te maken met een maximale huurprijs van € 1.026,71 per maand.

Gevolgen voor huurders en verhuurders
Door deze aanpassing kunnen huurders die menen dat ze te veel huur betalen naar de huurcommissie stappen en (forse) huurverlagingen afdwingen. Dit kan gaan om ongeveer 150.000 woningen. Particuliere verhuurders vrezen dat zij hierdoor nauwelijks nog rendement kunnen maken.
Uit een analyse van De Nederlandsche Bank blijkt dat ongeveer 80% van de huurwoningen — zowel van woningcorporaties als van particuliere verhuurders — onder de liberalisatiegrens wordt verhuurd.

Druk op particuliere beleggers
Naast de invoering van de Wet Betaalbare Huur worden particuliere beleggers ook geconfronteerd met een verhoging van het tarief in box 3, waardoor het vermogen (bijvoorbeeld een woning als pensioenvoorziening) zwaarder wordt belast. Bovendien is de hypotheekrente gestegen, wat nieuwe financiering duurder maakt. Uit rondgangen van het FD en de NOS blijkt dat deze ontwikkelingen ertoe leiden dat veel particuliere verhuurders hun woningen te koop aanbieden.

Vier strategieën voor vastgoedinvesteerders

1. Renoveren en verduurzamen
   Door woningen te renoveren en te verduurzamen kan de puntentelling boven de nieuwe grens van 187 punten uitkomen, waardoor deze woningen in de vrije sector blijven en niet onder de Wet Betaalbare Huur vallen. Het is verstandig om hier advies over in te winnen en te onderzoeken of (delen van) het vastgoedportfolio te verduurzamen zijn.

1. Richten op woningen boven de middenhuurgrens
   Beleggers kunnen ervoor kiezen alleen woningen aan te kopen die qua puntentelling boven de 187 punten uitkomen. Voor deze woningen geldt geen huisvestingsvergunning, maar in de praktijk blijken deze woningen doorgaans te duur voor de lokale bevolking en richten ze zich vooral op expats.

1. Wachten tot huurcontracten aflopen en dan verkopen
   Een andere optie is om te wachten totdat lopende huurcontracten aflopen en de woning vervolgens leeg te verkopen. Een leeg object levert doorgaans meer op dan een pand dat in verhuurde staat is.

1. Overwegen van vastgoed buiten Nederland
   Tot slot kunnen investeerders zich oriënteren op de buitenlandse markt, waar regels vaak minder strikt zijn en de belastingdruk lager kan liggen. Populaire opties zijn Spanje, Portugal, Italië en Dubai. Let wel op het soort verhuurmarkt (toeristen vs. expats) en de lokale regelgeving, zoals de verhuurlicenties in Spanje.

Dubai als interessant alternatief
Binnen deze buitenlandse opties biedt Dubai de meeste kansen. De prijs per m² van nieuwbouwvastgoed is er fors lager dan in Europa, door onder andere lagere grondstofprijzen, goedkopere arbeid en minder regelgeving. De kwaliteit blijft echter hoog: de huurinkomsten liggen gemiddeld minstens twee keer hoger dan in Nederland, terwijl de servicekosten vergelijkbaar zijn. Voor die servicekosten krijgen huurders vaak voorzieningen zoals een 24/7 receptie, infinity pool, sauna, supersnel wifi, flexwerkplekken, een bioscoop die per app te reserveren is, een yogaruimte, een padelbaan en een eigen parkeerplek in de garage.

Ook de architectuur in Dubai is doorgaans zeer vooruitstrevend, innovatief en esthetisch. Ontwikkelaars bieden vaak (tegen meerprijs) een compleet meubelpakket aan op het niveau van een vijfsterrenhotel — en in Dubai nemen huurders doorgaans geen genoegen met eenvoudig meubilair. Zo’n meubelpakket kan het rendement verder optimaliseren, doordat het pand aantrekkelijker is voor de veeleisende doelgroep.

Kortom, de Wet Betaalbare Huur (middenhuur) zal vanaf 2024 grote gevolgen hebben voor de huurmarkt in Nederland. Beleggers doen er goed aan hun strategie aan te passen, bijvoorbeeld door woningen te verduurzamen, zich te richten op duurdere segmenten of te overwegen te investeren in het buitenland — met name in Dubai, waar het rendement aantrekkelijk kan zijn en de regelgeving minder strikt is.

Bent u op zoek naar een investering of een tweede thuis? Wil je meer weten over de financieringsmogelijkheden en actuele projecten met aantrekkelijke betaalplannen?

LXRY Properties heeft een selectie van exclusieve investeringsmogelijkheden. LXRY Properties heeft een selectie van exclusieve investeringsmogelijkheden.
Benieuwd naar de beste deals? Neem contact met ons op!

🚀 Short-term rentals in Dubai = maximaal rendement, minimaal gedoe.Neem gerust contact met ons op!