BOX 3 wijziging: Vermogensaanwas belasting 2029 versus vermogens rendement heffing

De fiscus rekent met fictieve rendementen op het vermogen. In juni 2024 oordeelde de Hoge Raad echter dat de vermogensbelasting moet worden aangepast, zodat er alleen belasting geheven wordt over het reële rendement. Een nieuw box 3-stelsel kan vanwege technische redenen pas vanaf 2028 worden ingevoerd. Tot die tijd blijft de fiscus rekenen met fictieve rendementen die de belastingdienst probeert aan te laten sluiten bij de realiteit. De heffing wordt toegepast op de reële verdeling van vermogen. Voor de vermogensbelasting 2024, 2025 en 2026 bedraagt het belastingtarief 36% over een fictief rendement van 5,88%

Het klonk als goed nieuws.

Na jaren van kritiek zou Nederland eindelijk afscheid nemen van het fictieve rendement in Box 3.

Geen verzonnen percentages meer, geen belasting over opbrengsten die nooit waren behaald. In plaats daarvan: belasting over het werkelijke rendement. Eerlijker. Transparanter. Moderner. Tenminste, zo leek het. Voor veel vastgoedinvesteerders voelt de realiteit inmiddels anders. Niet luid, niet plotseling, maar sluipend. Alsof de spelregels zijn veranderd terwijl het spel al gaande was.

Wanneer “werkelijk rendement” iets anders blijkt te betekenen

Vastgoed is geen spreadsheet. Het is geen aandeel dat je met één klik verkoopt. Het rendement zit zelden in directe cashflow, maar in tijd. In schaarste. In waardegroei die zich langzaam opbouwt. Precies daar wringt het nieuwe systeem. Onder de aangekondigde vermogensaanwasbelasting telt niet alleen de huur die je ontvangt, maar ook de waardestijging van je woning. Jaarlijks. Op papier. Of je die winst realiseert of niet. Dat betekent dat je belasting kunt betalen over geld dat nog vastzit in stenen. Over waarde die je niet hebt opgenomen. Over een toekomst die nog niet is omgezet in liquiditeit. Voor wie vastgoed ziet als langetermijnstrategie, is dat een fundamentele breuk met hoe deze assetklasse altijd heeft gefunctioneerd.

Waarde zonder cash blijft een probleem

De meeste particuliere vastgoedinvesteerders herkennen dit spanningsveld. De woning stijgt in waarde, maar de maandelijkse huur blijft beperkt. Zeker in Nederland, waar regulering, onderhoudskosten en fiscale druk het directe rendement steeds verder onder druk zetten. Het nieuwe systeem belast beide kanten tegelijk. De stabiele, vaak bescheiden huurinkomsten én de papieren waardestijging. Terwijl vastgoed juist wordt gekozen om die waardegroei rustig te laten rijpen, niet om jaarlijks af te romen. Belasting betalen is geen bezwaar. Onvoorspelbaarheid wel.

Een systeem ontworpen voor aandelen, toegepast op stenen

Wie het nieuwe Box 3-stelsel van een afstand bekijkt, ziet waar het vandaan komt. Het is ontworpen met liquide beleggingen in gedachten. Aandelen, fondsen, obligaties. Vermogen dat dagelijks verhandelbaar is en waarvan rendement direct beschikbaar is. Maar vastgoed werkt anders.

Het is lokaal, onderhoudsintensief, juridisch complex en sterk afhankelijk van beleid. Door vastgoed fiscaal te behandelen alsof het een beurspositie is, wordt de essentie ervan genegeerd. Niet uit kwade wil, maar door afstand tot de praktijk.

Wie voelt de impact het eerst?

Niet de grote fondsen.
Niet de institutionele beleggers.

Maar juist de stille groep daaronder. Particuliere investeerders. Familievermogens. Mensen die één of twee woningen hebben gekocht als pensioen, buffer of nalatenschap.

Voor hen wordt vastgoed minder voorspelbaar, minder liquide en fiscaal zwaarder zonder dat het rendement automatisch meegroeit. En kapitaal houdt niet van onzekerheid.

Waarom kapitaal verder kijkt dan de landsgrens

Kapitaal is zelden emotioneel. Het reageert niet op intenties, maar op consequenties. Wanneer een markt structureel complexer wordt, zoekt vermogen naar eenvoud. Naar stabiliteit. Naar plekken waar belasting samenvalt met cashflow, niet met papieren groei.Dat betekent niet dat vastgoed zijn aantrekkingskracht verliest. Integendeel. Maar het betekent wel dat investeerders kritischer worden op locatie, regelgeving en langetermijnvisie. En precies daar begint het blikveld te verschuiven.

Dubai als logische volgende stap

Steeds meer investeerders kijken naar markten waar vastgoed fiscaal wordt behandeld zoals vastgoed bedoeld is: als tastbaar bezit met echte inkomsten. Waar belasting wordt geheven op gerealiseerde cashflow, niet op ongerealiseerde waardestijging. Waar regelgeving voorspelbaar is en eigendom helder vastligt.

Dubai past opvallend goed in dat profiel.

Niet als vlucht, maar als strategische herpositionering. Vastgoed in Dubai combineert stabiele huurinkomsten, internationale vraag, fiscale helderheid en een markt die is ingericht op investeerders, niet op ontmoediging ervan.

Waar in Nederland waarde steeds vaker wordt belast voordat zij liquide wordt, blijft vastgoed in Dubai functioneren als wat het altijd is geweest: een langetermijnasset die groeit met tijd, schaarste en vraag.

Tot slot

De vermogensaanwasbelasting wordt gepresenteerd als eerlijker. En voor sommige vermogenscategorieën zal dat kloppen. Maar voor vastgoedinvesteerders voelt zij als belasting op toekomst in plaats van realiteit.

Op waarde die nog niet is gerealiseerd. Op tijd die nog niet is verstreken.

En vastgoed kent één harde waarheid:
je kunt waarde laten groeien zonder cash, maar je kunt belasting niet betalen zonder liquiditeit.

Wie dat begrijpt, denkt niet alleen in rendementen, maar in systemen. En kijkt vooruit soms verder dan de grens.